Dachsanierung nach GModG (früher EnEV): Diese Vorgaben gelten heute

Wann die Vorgaben überhaupt greifen

Das Gesetz verlangt nicht, dass jedes Dach saniert wird. Es setzt dann Anforderungen, wenn Sie am Dach ohnehin etwas tun (§ 36), und in einem Sonderfall auch ohne Anlass (§ 35, siehe unten). Werden bei beheizten oder gekühlten Räumen Außenbauteile erneuert, ersetzt oder erstmals eingebaut, müssen die betroffenen Flächen die Höchstwerte der Anlage 7 einhalten.

Ausgenommen sind Änderungen, die nicht mehr als 10 Prozent der gesamten Fläche der jeweiligen Bauteilgruppe betreffen. Eine Reparatur einzelner Ziegel oder ein kleiner Teil der Dachfläche löst die Dämmpflicht also nicht aus. Maßgeblich ist die Fläche der ganzen Bauteilgruppe, nicht nur die einer Dachseite.

Die U-Werte für Dach und oberste Geschossdecke

Der U-Wert (Wärmedurchgangskoeffizient) gibt an, wie viel Wärme durch ein Bauteil verloren geht. Je kleiner er ist, desto besser dämmt das Bauteil. Anlage 7 des GModG nennt für Wohngebäude diese Höchstwerte:

• Steildach und Dachflächen einschließlich Dachgauben, oberste Geschossdecken und Wände gegen unbeheizte Dachräume (etwa Abseitenwände): U höchstens 0,24 W/(m²·K). Das gilt beim Ersatz oder erstmaligen Einbau, beim Ersatz oder Neuaufbau der Dachdeckung einschließlich Lattung und Verschalung und beim Aufbringen oder Erneuern von Bekleidungen oder Dämmschichten auf der kalten Seite.
• Flachdach mit Abdichtung: U höchstens 0,20 W/(m²·K), wenn die Abdichtung, die das Gebäude flächig wasserdicht abschließt, durch eine neue ersetzt wird.
• Dachflächenfenster: Uw höchstens 1,4 W/(m²·K), wenn das ganze Fenster ersetzt oder erstmals eingebaut wird.

Für Räume, die nur auf 12 bis unter 19 °C beheizt werden (Zonen von Nichtwohngebäuden), gilt bei den Dachflächen ein Höchstwert von 0,35 W/(m²·K). Die Werte für die Dachflächen gelten nur für die undurchsichtigen (opaken) Teile, nicht für Verglasungen.

Wie dick die Dämmung dafür sein muss, steht nicht im Gesetz. Das hängt vom Dämmstoff, vom bestehenden Aufbau und von der Konstruktion ab und wird im Einzelfall berechnet (§ 37).

Wenn der Platz für die Dämmung nicht reicht

Oft lässt die Konstruktion keine beliebig dicke Dämmung zu, etwa wenn zwischen den Sparren gedämmt wird. Für diesen Fall sieht Anlage 7 eine Erleichterung vor. Ist die Dämmschichtdicke aus technischen Gründen begrenzt, gilt die Anforderung als erfüllt, wenn die nach den anerkannten Regeln der Technik höchstmögliche Dämmschichtdicke eingebaut wird. Dabei ist ein Bemessungswert der Wärmeleitfähigkeit von 0,035 W/(m·K) einzuhalten. Für eingeblasene Dämmstoffe und für Dämmstoffe aus nachwachsenden Rohstoffen gilt 0,045 W/(m·K).

Das gilt ausdrücklich auch, wenn beim Neuaufbau der Dachdeckung zwischen den Sparren gedämmt wird und die Dicke durch die Sparrenhöhe oder eine innere Bekleidung begrenzt ist.

Die Nachrüstpflicht für die oberste Geschossdecke

§ 35 enthält eine Pflicht, die auch ohne Sanierungsanlass gilt. Eigentümer müssen dafür sorgen, dass eine oberste Geschossdecke gedämmt ist, die den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 nicht erfüllt. Der U-Wert darf danach 0,24 W/(m²·K) nicht überschreiten. Die Pflicht gilt als erfüllt, wenn statt der Decke das darüberliegende Dach entsprechend gedämmt ist oder den Mindestwärmeschutz erfüllt.

Für Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine selbst bewohnt, sieht § 35 zwei Erleichterungen vor. Hat der Eigentümer eine Wohnung am 1. Februar 2002 selbst bewohnt, muss er nicht nachrüsten. Die Pflicht trifft erst den neuen Eigentümer nach einem Eigentümerwechsel. Die Frist beträgt zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002. Außerdem entfällt die Pflicht, wenn sich der Aufwand nicht in angemessener Frist durch die eingesparte Energie erwirtschaften lässt.

Unternehmererklärung: Was Sie nach der Sanierung aufbewahren müssen

Wer geschäftsmäßig an einem bestehenden Gebäude Außenbauteile ändert oder eine oberste Geschossdecke dämmt, muss dem Eigentümer unverzüglich nach Abschluss der Arbeiten schriftlich bestätigen, dass die Bauteile den Anforderungen entsprechen (Unternehmererklärung nach § 96). Der Eigentümer bewahrt diese Erklärung mindestens zehn Jahre auf und legt sie der nach Landesrecht zuständigen Behörde auf Verlangen vor.

Lassen Sie sich die Erklärung deshalb nach dem Abschluss der Arbeiten aushändigen und legen Sie sie zu den Rechnungen. Sie ist der Nachweis, dass die Dachsanierung die gesetzlichen Werte einhält.

Beratungsgespräch und Energieausweis

Für Ein- und Zweifamilienhäuser gibt es bis Ende 2026 noch eine Gesprächspflicht. Wird für das ganze Gebäude eine Berechnung nach § 38 Absatz 3 durchgeführt, muss der Eigentümer vor der Beauftragung der Planung ein Beratungsgespräch mit einer zur Ausstellung von Energieausweisen berechtigten Person führen, wenn dieses Gespräch als einzelne Leistung kostenlos angeboten wird. Wer diese Arbeiten geschäftsmäßig ausführen will, muss bei Abgabe des Angebots schriftlich auf die Gesprächspflicht hinweisen. Diese Pflicht entfällt ab dem 1. Januar 2027.

Eine Dachsanierung nach den Höchstwerten der Anlage 7 löst nach § 80 keinen Energieausweis aus. Anders ist es, wenn bei der Änderung für das ganze Gebäude Berechnungen nach § 38 Absatz 3 durchgeführt werden: Dann ist ein Energieausweis auszustellen (§ 80 Absatz 2). Außerdem braucht ihn, wer ein Gebäude oder eine Wohnung verkauft oder vermietet, sofern kein gültiger Ausweis vorliegt (§ 80 Absatz 3). Eine sanierte Dachfläche kann sich in einem neu berechneten Bedarfsausweis positiv bemerkbar machen.

Ausnahmen und Befreiungen

• Kleine Änderungen: Änderungen bis 10 Prozent der gesamten Fläche der Bauteilgruppe sind ausgenommen (§ 36).
• Bauteile, die nach 1983 errichtet oder erneuert wurden: Wird die Dachdeckung samt Lattung und Verschalung ersetzt oder neu aufgebaut, werden auf der kalten Seite von Wänden oder obersten Geschossdecken Bekleidungen oder Verschalungen aufgebracht oder erneuert oder Dämmschichten eingebaut, oder wird die Abdichtung eines Flachdachs ersetzt, müssen die Werte der Anlage 7 nicht eingehalten werden, wenn die Bauteilfläche nach dem 31. Dezember 1983 unter Einhaltung energiesparrechtlicher Vorschriften errichtet oder erneuert worden ist (Anlage 7 Fußnote 5). Für den Ersatz oder erstmaligen Einbau des ganzen Bauteils gilt das nicht.
• Baudenkmäler und besonders erhaltenswerte Bausubstanz: Würde die Erfüllung der Anforderungen die Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigen oder würden andere Maßnahmen zu einem unverhältnismäßig hohen Aufwand führen, kann von den Anforderungen abgewichen werden (§ 105).
• Befreiung auf Antrag: Die nach Landesrecht zuständige Behörde befreit auf Antrag, wenn die Ziele des Gesetzes durch andere Maßnahmen im gleichen Umfang erreicht werden oder die Anforderungen im Einzelfall zu einer unbilligen Härte führen (§ 102). Eine unbillige Härte liegt etwa vor, wenn sich die nötigen Investitionen im Bestand nicht in angemessener Frist durch die Einsparungen erwirtschaften lassen, wenn sie in keinem angemessenen Verhältnis zum Wert des Gebäudes stehen oder wenn besondere persönliche Umstände die Erfüllung unzumutbar machen. Eine solche Befreiung gibt es nur auf Antrag, nicht automatisch.

Was bei Verstößen droht

Wer vorsätzlich oder leichtfertig eine Maßnahme nach § 36 nicht richtig ausführt oder eine oberste Geschossdecke entgegen § 35 nicht dämmt, handelt ordnungswidrig. Dafür sieht § 108 eine Geldbuße bis zu 50.000 Euro vor. Wer als Betrieb die Unternehmererklärung nicht, nicht richtig oder nicht rechtzeitig ausstellt, riskiert bis zu 5.000 Euro. Das sind Höchstbeträge: Nach § 108 „kann“ die Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße „bis zu“ diesem Betrag geahndet werden.

Dämmstoffe für das Dach

Welcher Dämmstoff passt, hängt von der Dachform und der Einbaulage ab. Gängig sind:

• Mineralwolle (Glas- oder Steinwolle) für die Dämmung zwischen und unter den Sparren und auf der obersten Geschossdecke. Sie dämmt auch Schall; zum Brandverhalten nennt das Produktdatenblatt die Baustoffklasse.
• Polyurethan-Hartschaum (PUR/PIR) für die Aufsparrendämmung und das Flachdach, wenn wenig Aufbauhöhe zur Verfügung steht.
• Holzfaser für die Auf- und Zwischensparrendämmung, wenn ein Dämmstoff aus nachwachsenden Rohstoffen gewünscht ist.
• Extrudiertes Polystyrol (XPS) bei Umkehrdächern, wo die Dämmung über der Abdichtung liegt und Feuchte aushalten muss.

Entscheidend für den U-Wert ist die Wärmeleitfähigkeit des Dämmstoffs zusammen mit seiner Dicke und dem übrigen Dachaufbau. Lassen Sie den Nachweis vom Fachbetrieb oder Energieberater rechnen.

Praktische Schritte zur Dachsanierung

• Bestand aufnehmen: Lassen Sie prüfen, wie das Dach aufgebaut ist und ob die oberste Geschossdecke unter die Nachrüstpflicht fällt.
• Umfang festlegen: Klären Sie, ob die Änderung mehr als 10 Prozent der gesamten Fläche der Bauteilgruppe betrifft. Zur Bauteilgruppe gehören die Dachflächen sowie Decken und Wände gegen unbeheizte Dachräume. Erst dann gelten die Werte der Anlage 7.
• Angebote vergleichen: Holen Sie mehrere Angebote ein. Achten Sie darauf, dass der Betrieb den geforderten U-Wert ausdrücklich nennt.
• Förderung früh klären: Förderbedingungen ändern sich. Prüfen Sie die aktuellen Bedingungen der Förderstelle vor der Beauftragung.
• Unterlagen sichern: Bewahren Sie die Unternehmererklärung mindestens zehn Jahre auf, am besten zusammen mit Rechnungen und Verträgen.

Fazit

Die EnEV ist Geschichte. Für die Dachsanierung gelten heute § 35 und § 36 des Gebäudemodernisierungsgesetzes mit den Höchstwerten der Anlage 7: 0,24 W/(m²·K) für Steildach und oberste Geschossdecke, 0,20 W/(m²·K) für das Flachdach mit neuer Abdichtung. Die Pflicht greift erst, wenn mehr als 10 Prozent der Fläche der Bauteilgruppe betroffen sind. Ist die Dämmdicke aus technischen Gründen begrenzt, genügt die höchstmögliche Dämmdicke, wenn dabei ein Bemessungswert der Wärmeleitfähigkeit von 0,035 W/(m·K) eingehalten wird (bei eingeblasenen Dämmstoffen oder Dämmstoffen aus nachwachsenden Rohstoffen 0,045 W/(m·K)). Wer die Unternehmererklärung aufbewahrt, hat den Nachweis in der Hand.